انبوهسازان ایرانی باید همانند ساير كشورها، از طریق گردهمايي های درون صنفی، کنسرسيومهايي متشکل از شرکتهاي بزرگ تشکيل دهند و ساخت پروژههاي بزرگ را به صورت شهرکسازي، در داخل و متعاقباً خارج از کشور بر عهده بگيرند. در اين راستا دولت نيز بايد تسهيلات قابل انتقال به متقاضي را به سازندگان ارائه کند. آنچه در ادامه مي خوانيد، مربوط به مصاحبه با حسن محتشم، عضو هيئت مديره انجمن صنفي انبوهسازان استان تهران است:
وضعيت كنوني انبوهسازي در كشور را چگونه ارزيابي مي كنيد؟
محتشم: پس از تشکيل انجمن صنفي انبوهسازان در سال 80، انبوهسازي در کشور شکل گرفت و در طول اين مدت نیز روند رو به رشدي طی کرده است. اما، چون تا قبل از مسکن مهر، اين رشد بهدليل حجم محدود ساختوساز از نظر يک پروژه قابل توجه نبود؛ شاهد رشد قابلقبول انبوهسازي نبوديم. اولين تجربه انبوهسازي مؤثر، با مطرح شدن طرح مسکن مهر از سال 84 صورت گرفت و در اين راستا، نتيجه واگذاري حجم انبوهي از ساخت واحدهاي مسکوني مهر به انبوهسازان از سال 87، كه در طول دوره ساخت و ساز بيسابقه بود، در وضعيت كنوني مثبت ارزيابي ميشود.
رويكرد ساخت حجم بالاي واحدهاي مسکوني، باعث شد که ساخت و ساز كشور از حالت سنتي، تا حدودي به صنعتي گرايش پيدا کند. بنابراين سيستمهاي مختلف و فناوريهاي نوين، بسته به نوع سليقه انبوهسازان يا شرايط اقتصادي، از ديگر كشورها منتقل شد. تا قبل از شروع ساخت مسکن مهر به صورت فعال از سوي انبوهسازان، ساخت و ساز صنعتي در کشور زير 5درصد بود؛ اما اين طرح عظيم ملي نقطه آغازي براي برونرفت از ساخت و ساز سنتي و افزايش صنعتيسازي به بيش از 20درصد شد.
به اين ترتيب ميتوانيم با نگاهي مثبت به اين روند، اميدوار باشيم که تحولي ضروري در ساخت و ساز کشور به وجود آمده که البته کافي نيست. از اين رو، صرفنظر از پروژههاي مسکن مهر، بايد پروژههاي انبوهسازي ديگري در سطح کشور به منظور كاربرد کاملتر فناوريها و سيستمهاي جديد در آنها تعريف شود. درواقع؛ صنعتيسازي در ساخت و سازهاي ما هنوز به مرحله تکامل نرسيده و بيشتر در بخش سازهاي و تا حدودي در بخش سفتکاري ساختمان، رعايت ميشود؛ در ساير قسمتها نیزهنوز تحت تأثير مسير سنتيسازي هستيم. با تصحيح روند صنعتيسازي، اين روند بايد طوري پيش برود که ساختمانها در کمتر از زمان معمول براي ساخت و با شرايط بهتر تکميل شود. اين امر نيازمند اين است که کل قطعات يک ساختمان در کارخانه توليد و آماده شود و درفرایند ساخت تقريباً به صورت مونتاژ دربيايد. اما حتي کاربرد فناوريهاي نوين در ساخت و سازها گام مثبتي است که ميتواند در صرفهجويي مصالح و ارتقاي کيفيت ساختمانها مؤثر باشد.
از ديدگاه شما، وضعيت توسعهگري صنعت ساختمان در کشور چگونه است؟
محتشم: از زمان تشکيل انجمنهاي صنفي انبوهسازان سراسر کشور در استانها، توسعهگري تاحدي شکل گرفت، اما سازماندهي نشد. چون اصولاً انبوهساز پروژه يا زميني را در اختيار ميگيرد و پس از طراحي و تهيه نقشه؛ سرمايهگذاري و استفاده از نيروهاي اجرايي ماهر، ساخت پروژه را عهدهدار ميشود و سپس به فروش ميرساند. اگرچه در صورتي که توسعهگري در كشور سازماندهي شود، ميتوانيم در آينده اين مقوله را مثبت تلقي کنيم؛ ولي اكنون در اين راستا ضعف کلي داريم؛ به اين معنا که تاکنون در تشکيل کنسرسيومها و شرکتهاي بسيار بزرگ، ضعيف عمل کردهايم. امروزه ديگر كشورها، با تشکيل شرکتهاي بزرگ، ساخت پروژههاي بزرگ را بر عهده ميگيرند. در ايران نيز انبوهسازان بايد با گردهمايي، سعي در تشکيل کنسرسيومهايي داشته باشند که اين کنسرسيومهاي متشکل از شرکتهاي بزرگ، بتوانند ساخت پروژههاي بزرگي را به صورت شهرکسازي، در داخل و متعاقباً خارج از کشور برعهده بگيرند و با موفقيت به سرانجام برسانند.
طبيعي است که هر انبوهسازي به عنوان يک توسعهگر تلقي ميشود؛ اما توان يك انبوهساز كافي نيست و در صورتي که انبوهسازان گروهي تشکيل دهند، توان و انرژي مضاعفي خواهند داشت و ميتوانند با مديريت و سرمايهگذاري، در پروژههاي بزرگ فعاليت كنند. اصولاً تشکيل انجمنهاي انبوهسازي، در واقع به معناي توسعهگري است؛ در غير اين صورت پيش از آن نيز انجمنهاي پيمانکاري، مشاوران و ساير تشکلها نيز به فعاليت خود ادامه ميدادند. با تکامل هر چه بيشتر اين بخش، صنعت توسعهگري تکميلتر ميشود و توسعه گران ميتوانند با امکانات بيشتري وارد مراحل اجرايي در داخل و خارج کشور شوند.
اغلب انبوهسازان كشور، ساخت فضاهاي آموزشي، تفريحي، فرهنگي و... را بر عهده نميگيرند؛ چگونه ميتوان گفت که انبوهسازان داخلي، توسعهگر هستند؟
محتشم: انبوهسازان کنوني نيز توان ساخت اين فضاها را دارند؛ ولی انبوهساز توسعهگر به دنبال ساخت پروژههايي است که توجيه اقتصادي داشته باشد. بحث مورد اشاره شما در مورد پروژههايي صدق ميكند که از طرف دولت ارائه ميشود و درواقع، بيش از 75 درصد پروژههايي که انبوهسازان ميسازند، دولتي است. انبوهسازي به معناي ساخت واحدهاي مسکوني يا تجاري نيست؛ انبوهسازي به معناي ساخت انبوه ساختمان است و اين ساختمان ميتواند کاربرد تجاري، مسکوني، فرهنگي، بهداشتي، مذهبي، امنيتي و... داشته باشد. اگر انبوهسازان کمتر وارد عرصه ساخت چنين فضاهايي ميشوند، به دليل عدم توجيه اقتصادي يا ناتواني در سرمايهگذاري است و همانطور که اشاره شد، اگر کنسرسيومهايي تشکيل شود و شرايط بهينهاي براي حمايت از اين کنسرسيومها به وجود بيايد، انبوهسازان توسعهگر ميتوانند در ساخت بخشهاي مورد بحث و... نيز مشارکت کنند.
آيا با واگذاري مسکن مهر به توسعهگران صنعت ساختمان، موفقيت بيشتري نصيب اين طرح نميشد؛ با توجه به اينکه در حال حاضر با نبود فضاهاي ضروري در آنها مواجهيم؟
محتشم: در مقطعي که ساخت مسکن مهر آغاز شد، زمينهها و بسترهاي آغاز ساخت چنين طرح عظيمي فراهم نبود و لازم بود که قبل از اقدام به اين کار، مطالعه کارشناسي صورت گيرد. اما مسئله اين است كه واگذاري پروژههاي مسکن مهر از سوي دولت به توسعهگران، نيازمند بسترسازي و فراهمکردن زمينهها بود كه چنين امري به دلیل زمانبر بودن منجر به فراموشي اقدامات اصلي و اساسي ميشد و درنهايت پروژههاي مسکن مهر با سرعت و روند کنوني پيش نميرفت؛ به همين دليل متأسفانه قبل از فراهم کردن کامل زمينهها و بسترها، دولت ساخت مسكن مهر را آغاز و به موازات انجام آن، بسترها و زمينههاي مورد نياز در حين اجراي کار را فراهم كرد. اما انتظار ميرود در شرايط کنوني که مسکن مهر در حال اجراست و دولت در حال برنامهريزي براي حل مشکلات آن است، حداقل بتواند منابع مالي پروژههايي را که قرارداد ساخت آنها منعقد شده است، تأمين و تأسيسات زيربنايي و روبنايي را فراهم کند. بهرهبرداري از تعداد انبوه واحدهاي مسکوني مهر، منوط به اين است که با جديت آغاز کار، مسائل مالي و... نيز به طور جدي پيگيري شود.
اما بايد گفت كه حتي اگر ساخت پروژههاي مسکن مهر به توسعهگران واگذار ميشد، احتمالاً در وضعيت فعلي به سر ميبرد؛ چون تأمين تأسيسات زيربنايي ارتباطي به توسعهگران ندارد و دولت بايد در اين خصوص اقدامات لازم را انجام دهد.
توسعهگري صنعت ساختمان را در نيمه دوم سال جاري چگونه پيشبيني ميکنيد؟ آيا به نظر شما بهبودي در وضعيت توسعهگري حاصل ميشود؟
محتشم: توسعهگري صنعت ساختمان، اصولاً با بازار مسکن و ساختمان و اقتصاد کشور ارتباط دارد. يعني اگر اقتصاد کشور پويا و فعال و بازار مسکن و ساختمان نيز رونق داشته باشد، طبيعي است که گرايش به توسعهگري افزايش مييابد و توسعهگران به جهت حضور در بازار و عرضه موفق پروژههاي ساختهشده فعاليت بيشتري خواهند داشت؛ اما اگر شرايط رکود حاکم باشد، توسعهگري کمتر خواهد شد. در مقايسه با سالهاي قبل، با توجه به افزايش ساختوسازها در سال جاري، ميتوان گفت که درمجموع، وضعيت توسعهگري در کشور بهبود يافته است. همچنين با توجه به رونق نسبي که در سه ماهه اخير در بازار مسکن پيش آمد، به نظر ميرسد که در شش ماهه دوم سال، شاهد استقبال بيشتر توسعهگران براي مشارکت در ساخت و سازها باشيم.
براي افزايش توسعهگري در صنعت ساختمان کشور، چه انتظاري از دولت ميرود؟
محتشم: دو مسئله در اين بحث وجود دارد: اول اينکه کل اقتصاد کشور در دست دولت است و بايد اقتصاد را به صورت پويا و فعال حفظ کند. افزايش توسعهگري صنعت ساختمان وابسته به اين است که دولت با تصميمگيريها و سياستگذاريهاي اصولي، بازار مسکن را به دليل حجم انبوه افراد بيخانمان و متقاضي انباشته مسکن، صرفنظر از مسکن استيجاري موردنياز، بايد به طور فعال حفظ كند.
بارها اعلام کردهايم که دولت به منظور توليد و عرضه بيشتر مسکن و تا زمان رسيدن به حالت تعادل عرضه و تقاضا و جلوگيري از افزايش کاذب قيمت مسکن، بايد وام قابل توجهي در اختيار سازندگان و انبوهسازان قرار دهد که اين وام قابل انتقال به خريدار باشد و البته تورم ايجاد نكند. چنين اقدامي ميتواند به توسعهگري صنعت ساختمان نيز کمک کند؛ چون توسعهگران صنعت ساختمان، لزوماً تمامي سرمايه ساخت پروژه را تقبل نميکنند، بلکه مديريت منابع ميکنند؛ يعني بخشي از اين سرمايه را خود و بخشي ديگر را از منابع ديگر نظير منابع دولتي تأمين ميكنند؛ اما اين امر يک طرف قضيه است؛ يعني اگرچه توسعهگر تأمين منابع ميکند، اما اگر اين تأمين منابع به صورت کوتاهمدت و غيرقابل انتقال به متقاضي باشد، اين توسعهگر در مقطعي، متوقف ميشود؛ چون نميتواند واحد مسکوني خود را به فروش برساند و گردش در سرمايه خود ايجاد کند. بنابراين براي جلوگيري از توقف، دولت بايد تسهيلات قابل انتقال به متقاضي را به سازندگان ارائه کند.
براي تثبيت جايگاه توسعهگران، چه اقداماتي بايد انجام گيرد؟
محتشم: بهمنظور ادامه کار توسعهگران، از آنها بايد حمايت مالي صورت گيرد، اما اين حمايت مالي بدان معنا نيست که پول رايگان به آنها اعطا کنند. اگر منابع مالي با سود منطقي را در اختيار توسعهگران قرار دهند، توسعهگران ميتوانند به واسطه تجربيات، منابع موجود و قدرت مديريتي که در اختيار دارند، توسعهگري را در کشور توسعه دهند. از اثرات مثبت توسعهگري مي توان به ايجاد اشتغال اشاره كرد كه اشتغالزايي نيز، در نهايت منجر به افزايش درآمد سرانه و افزايش توليد ناخالص ملي ميشود.
حضور توسعهگران تا چه حد ميتواند به ساخت و ساز اصولي شهرسازي کمک کند؟
محتشم: توسعهگران، مجموعه مهندسي کشور هستند و امر اجرا را توأم با ديگر موارد کلي انجام ميدهند. درحقيقت، هرچند توسعهگران نقش مثبتي در شهرسازي دارند، اما اين نقش مستقيم نيست؛ چون بحث شهرسازي زير نظر شوراي عالي معماري و شهرسازي وزارت راه و شهرسازي است که تصميمگيرندگان نهايي و سياستگذاران کلي در تمام شهرهاي کشور هستند و هرچند بخشي از توسعهگران، انبوهساز هستند، اما بخشي ديگر نيز فقط نقش سرمايهگذار را دارند. اگرچه نقش متخصصان توسعهگري نيز در ساخت و ساز اصولي شهرسازي تا حدودي غيرقابل انکار است؛ اما تأثيري در سياستگذاري يا تصميمگيري مجموعه کلانشهرها ندارد و فقط در برخي موارد ميتوانند نظرات پيشنهادي خود را ارائه کنند.
در مقايسه با ديگر کشورها، توسعهگران داخلي در چه جايگاهي قرار دارند؟
محتشم: در اقتصاد کشور ما نسبت به کشورهاي پيشرفته، تفاوت قابلتوجه و فاصله بسيار زمانبري وجود دارد. حتي اگر در اين مسير، برنامهريزي درست و صحيحي صورت گيرد، سالهاي بسياري بايد بگذرد تا بتوانيم به آنها برسيم. درواقع، ساخت و ساز ايران قابل مقايسه با ساخت و ساز برخي کشورهاي منطقه است. اما روشن است که شايستگي کشور ما در بخش صنعت ساختمان بسيار بيش از آن چيزي است که اکنون مشاهده ميکنيم؛ يعني رويكردي که دراين بخش بايد داشته باشيم، نداريم و متأسفانه عقب ماندهايم. اميدواريم که با ايجاد راهکارهاي قابل اجرا، شاهد حل مشکلات و رسيدن صنعت ساختمان كشور به جايگاه واقعي خود باشيم.
