اظهارنظر كارشناسي مرکز پژوهش ها درباره لايحه پيشفروش ساختمان (اعاده شده از شوراي نگهبان) منتشر شد.
به گزارش پایگاه اطلاع رسانی انبوه سازان ایران و به نقل از روابط عمومي مرکز پژوهش هاي مجلس، اظهارنظر كارشناسي مرکز درباره لايحه پيشفروش ساختمان (اعاده شده از شوراي نگهبان) به شرح ذيل منتشر شد.
مقدمه
لايحه پيشفروش ساختمان بهمنظور تسهيل و ايجاد انضباط و ثبات در امور مربوط به انعقاد قراردادهاي پيشفروش در تاريخ 10/4/1387 اعلام وصول گرديد. در تاريخ 7/5/1387 كليات آن مورد تصويب قرار گرفت. پس از بررسي در كميسيون مربوطه و پس از تأخير 2 ساله در تاريخ 18/1/1389 به تصويب كميسيون رسيد. سپس در تاريخ 24/5/1389 در صحن علني مطرح و به تصويب نمايندگان رسيده و جهت بررسي به شوراي نگهبان ارسال گرديد. اين مصوبه در تاريخ 6/6/1389 مورد ايراد شوراي نگهبان قرار گرفته و همكنون جهت اصلاح به كميسيون مربوطه اعاده گرديده است. ذيلاً به بررسي ايرادات شوراي نگهبان و ارائه پيشنهادات اصلاحي ميپردازيم.
بررسي ايرادات شوراي نگهبان و پيشنهادات اصلاحي
ايراد اول
ماده (6) درصدد آن است كه وجه التزام مشخصي را بهمنظور تأخير در انجام تعهد از جانب پيشفروشنده به نفع پيشخريدار معين نمايد. مؤيد اين امر آنكه در صدر ماده آمده است: «چنانچه پيشفروشنده در تاريخ مقرر در قرارداد واحد پيشفروش شده را تحويل پيشخريدار ندهد...». درحقيقت تعيين وجه التزام قانوني بهمنظور تأخير در انجام تعهد، مانع اعمال خيار فسخ در موردي كه تعهد بهطور كلي اجرا نگردد نخواهد بود. به بيان ديگر در جايي كه انجام تعهد از نوع تعدد مطلوب باشد، صرف عدم انجام آن در تاريخ تعيين شده، موجبي براي فسخ نميباشد. بر طبق عمومات حقوقي، در جايي كه پيشفروشنده در تاريخ مقرر تعهد خود را به انجام نرساند، پيشخريدار ميتواند اجبار وي را از دادگاه تقاضا نموده و در صورت عدم امكان اجبار وي به انجام تعهد دادگاه ميتواند به تقاضاي متعهدله قرارداد را فسخ نمايد. با اين توضيح، ايراد شوراي محترم نگهبان موجه بهنظر نميرسد.
با اين حال جهت رفع ابهام مطروحه پيشنهاد ميگردد عبارت «اعمال اين ماده مانع اعمال حق فسخ براي پيشخريدار در مواردي كه اجبار پيشفروشنده به انجام تعهد امكانپذير نباشد، نخواهد بود» بهعنوان تبصره اضافه گردد.
ايراد دوم
شوراي محترم نگهبان با بيان اين ايراد در حقيقت فلسفه وجودي تمامي مواد اين مصوبه را زير سؤال برده است. با اين توضيح كه قانونگذار با تصويب اين مصوبه درحقيقت بنا به اقتضائات اجتماعي در عرصه قراردادهاي پيشفروش ساختمان، مجدانه قصد ورود به حريم قراردادهاي خصوصي اشخاص و تحديد شرايط آن را داشته است. رفع ايراد مذكور در بند «2»، به معني حذف مواد مورد ايراد بوده و تبعاً موجب نقض اغراض قانونگذار در تصويب اين مصوبه خواهد بود. با عنايت به اينكه ورود در تمامي ايرادات مذكور در اين بند در حيطه مسائل فقهي بوده و به متخصصين اين امر واگذار ميگردد، با اين حال، بهمنظور رفع ايراد شوراي محترم نگهبان با استفاده از رهنمود مطروحه در متن ايراد مــذكــور، نــكاتـــي مــورد اشــاره قــرار مــيگيــرد: شــوراي محتــرم نگــهبــان در متــن ايــراد خــود اشــاره داشتــه اســت كه احــكــام مــنــدرج در مــــواد (6)، (7)، (8)، (9)، (12)، (14)، (16) و (20) بايستي همانند موارد مندرج در ماده (2) به صورت شرط ضمن عقد مطرح گردد؛ لذا با وحدت ملاك از ماده (2) بهنظر ميرسد چنانچه در صدر تمامي مواد مذكور عبارت «در قرارداد پيشفروش ساختمان بايد شرط شود...» اضافهگردد، ايراد شوراي محترم نگهبان مرتفع خواهد گرديد.
ايراد سوم
شوراي محترم نگهبان ممنوعيت مقرر در قسمت اخير ماده (11) مصوبه را به لحاظ مداخله در حريم قراردادهاي خصوصي اشخاص، خلاف موازين شرع قلمداد نموده است. جهت رفع ايراد مذكور با وحدت ملاك از ماده (2) مصوبه حاضر، كه اشتراط برخي از ضروريات را در قرارداد پيشفروش الزامي نموده است و ماده مذكور مورد ايراد شوراي محترم نگهبان قرار نگرفته است، پيشنهاد ميشود عبارت «در قرارداد بايد شرط شود» پيش از عبارت «حد اقل ده درصد» اضافه گردد.
ايراد چهارم
ايراد شوراي محترم نگهبان مربوط ميگردد به خلاف شرع بودن حكم ايجاد مسؤليت تضامني براي پيشخريدار و منتقلاليه. اين ايراد از آن جهت وارد گرديده است كه در حقيقت پيشخريدار، طرف قرارداد با پيشفروشنده قرار گرفته است و در اين ميان مسؤليتي متوجه شخص ثالث نخواهد بود. به عبارت ديگر چنانچه انتقال حقوق موضوع قرارداد از پيشخريدار به شخص ثالث را از مصاديق انتقال قرارداد تلقي نماييم، قدر مسلم رضايت پيشفروشنده در اين زمينه لازم بوده و پس از اخذ رضايت پيشفروشنده، شخص ثالث قائممقام پيش خريدار گرديده و از آن پس ضماني بهعهده پيشخريدار اول نخواهد بود. اما در فرض ماده حاضر كه بدون رضايت پيش فروشنده انتقالي صورت ميگيرد عليالاصول انتقال قرارداد رخ نداده و همچنان پيشخريدار، طرف قرارداد پيشفروش خواهد بود. لذا جهت رفع ايراد شوراي نگهبان پيشنهاد ميگردد ماده (18) بهشرح ذيل اصلاح گردد:«در صورت انتقال حقوق و تعهدات پيشخريدار نسبت به واحد پيشفروش شده بدون رضايت پيشفروشنده، پيشخريدار همچنان ضامن پرداخت بها يا عوض قراردادي خواهد بود.»
ايراد پنجم
جهت تأمين نظر شوراي نگهبان پيشنهاد ميگردد عبارت «و انجام كليه تعهدات قراردادي» پس از عبارت «انتقال قطعي واحد پيشفروش شده» اضافه گردد.
